Son yıllarda pandemi, deprem veya ekonomik koşullar gibi nedenler ile gayrimenkul sahipleri kiralanmış mülklerinde ikamet eden kiracıları bu gayrimenkulden çıkarmayı talep etmektedir. Kiralanmış gayrimenkulün tahliye edilmesi işleminin ise hangi usul ile gerçekleştirilmesi gerekliliği her iki taraf açısından aşırı derecede önem arz etmektedir. 

Bu durumda genellikle gayrimenkul sahibi daha güçlü bir durumda yer alırken, kiracının haklarını hiçe sayma noktasında engellenebilmelidir. Bu açıdan gayrimenkul hukuku çerçevesinde yasalar, yaşanabilecek bu durumları göz önünde bulundurarak, her iki tarafın talebini ve menfaatini korumak açısından taşınmaz sahiplerine ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı sağlamaktadır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?

Konutlar, dükkanlar, mağazalar veya çatılı iş yeri kira sözleşmeleri hazırlandıktan sonra bu sözleşmenin sona erdirilmesi için kullanılabilecek yöntemlerden birisi tahliye davası olarak bilinir. Genel bir kavram olarak tahliye davası; kiraya veren gayrimenkul sahibinin kiraya verdiği gayrimenkulden, kanunda belirtilen sebepler nihayetinde kiracının çıkmasını talep etmesi ile hukuktan yararlanarak açmış olduğu davayı ifade eder.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası İçin Koşullar Nelerdir?

Davanın açılabilmesi için kabul edilebilecek sebepler arasında gayrimenkulün sahibi, eşi ve çocukları açısından geçerli bir nedenle tahliyesinin talep edilmesi ve gayrimenkulün Medeni Kanun hükümleri ile kişinin kendisi, eşi ve çocukları tarafından elde edilmesi sonucu mesken ya da iş yeri gibi bir kullanım için tahliyesinin talep edilmesi sebebi yer alabilir. Bu bağlamda ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi davası koşulları arasında iki farklı durum göz önünde bulundurulmuştur.

·         Kiralanan gayrimenkulün ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davası için kiraya verenin ihtiyacı göz önüne alınırsa, Türk Borçlar Kanunu 350. Madde göz önünde bulundurulur. Kanun gereği kiraya veren kişi gayrimenkulü kendisi, eşi, alt nesli, üst nesli veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler açısından konut veya iş yeri gereksinimi gibi bir neden ile kullanacaksa, kira sözleşmesinin iptalini talep edebilir. İptal, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminde ve belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ya da fesih bildirimi için kabul edilebilir sürelere göre 1 ay içerisinde açılabilecek bir dava ile sağlanabilir.

·         Kiralanan gayrimenkulün ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davası için yeni gayrimenkul sahibinin ihtiyacı doğrultusunda Türk Borçlar Kanunu 351. Madde göz önünde bulundurulur. Madde gereği gayrimenkulü sonradan satın almış kişi, kişinin kendisi, eşi, alt nesli, üst nesli veya bakmakta yükümlü olduğu kişiler açısından konut veya iş yeri ihtiyacı nedeniyle kullanım mecburiyeti bulunuyorsa, dava açılabilir. Gayrimenkulün yeniden sahiplenilmesi sonrasında 1 ay içerisinde bu durumun kiracıya yazılı şekilde bildirilmesi gerekir. Sözleşme 6 ay sonrasında açılacak bir dava ile sona erdirilebilir. Sonradan edinen kişi, ihtiyacı nedeniyle sözleşmeyi bitirme hakkını sözleşmenin bitimi ile 1 ay içerisinde dava yoluyla kullanma hakkına sahiptir.

İfade edilen koşullara bağlı olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye açısından kiraya veren kişinin, ihtiyacının doğması ve bu ihtiyacın gerçekten samimiyet içermesi gerekir. Örnekle anlatmak gerekirse; yakın dönemde oğlu veya kızı evlenecek bir aile babası öncelikle evladının sahip olduğu bu gayrimenkulde oturmasını istiyorsa, tahliye davası açabilir. Bu dava sürecinde kızının veya oğlunun nişan veya kız isteme resimleri gibi belgeleri kullanabilir. Başka bir gayrimenkulü bulunmadığına dair delil ortaya koyabilir. Hatta başka bir gayrimenkulü bulunsa dahi tahliye edilecek gayrimenkulün daha uygun bir yapıda bulunduğuna dair belge ve deliller ortaya koyma, evlilik tarihini ibraz etme gibi deliller sayesinde samimiyetini gösterebilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nasıl Bir Süreçtir?

Tahliye davaları Türk Borçlar Kanunu 350. Madde hükmü gereği, Sulh Hukuk Mahkemelerinde kira sözleşmesinin sonlanması ile birlikte 1 ay içerisinde görülebilir. Gayrimenkul hukuku konusunda uzmanlık sahibi bir avukat ile sürecin takip edilmesi her zaman daha avantajlıdır. Eğer dava Türk Borçlar Kanunu 351. Madde hükümlerinde yer alan sebepler ile açılıyor ise gayrimenkul sahibi öncelikle sözleşme bitiminde 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir. Ardından 6 ay geçmesi ile birlikte tahliye davasını yine Sulh Hukuk Mahkemesinde açabilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nasıl Sonuçlanabilir?

Eğer ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edilir ve kiracının tahliyesi açısından bir karar verilirse, gayrimenkul sahibi kiracının aleyhine olacak şekilde ilamlı icra takibi başlatabilir. Mahkemenin verdiği bu karar ile birlikte icra takibi başlatıldığında, kiracının gayrimenkulden çıkması talep edilir.