Etiket: tahliye davası izmir

Kira Alacağı ve Tahliye Davası

Kira Alacağı ve Tahliye Davası

TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Görüldüğü üzere, adi kira hükümlerinin aksine konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Burada, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş,  kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkan tanınmıştır. Madde metninde ifade edildiği üzere, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce -TBK 348. madde uyarınca yazılı olarak- fesih bildiriminde bulunmadıkça  sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır.

Kira Alacağı ve Tahliye Davası
Kira Alacağı ve Tahliye Davası
  1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
  2. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut Gereksinimi Sebebiyle TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut … gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
  3. Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Sebebiyle TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için … işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
  4. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle TBK’nın 350. maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; … kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.
  5. Yeni Malikin veya Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle TBK’nın 351. maddesi uyarınca “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Görüldüğü üzere kiralananın başkası tarafından iktisap edilmesi kira sözleşmesini sona erdirmemekle birlikte tek başına tahliye sebebi de olmamakta, ancak iktisap eden kendisi veya sayılan yakınları için kiralanana gereksinimi var ise maddede belirtilen bir takım şartlara uymak suretiyle, kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.
  6. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
  7. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması Borçlar Kanunun kendisini koruyucu hükümlerden vazgeçmesi anlamına gelmekte olduğundan bu yolun kullanılması kanunda bir takım şartlara bağlanmış olmakla birlikte, Yargıtay tarafından da kiracının özgür iradesiyle tahliye taahhüdü vermiş olması aranmaktadır.
  8. İki Haklı İhtar Sebebiyle TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.
  9. Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle TBK’ nın 352. maddesinin 3. fıkrası uyarınca “… kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”. Yargıtay’a göre hükmün amacı kiracının başkasına ait evde daha ucuza oturmasını önlemektir. Bu halde kiracının korunmaya ihtiyacı yoktur. Burada kiraya veren için konut gereksinimi şart olmadığı gibi kiracının tahliyesini sağladıktan sonra başkasına belirli süre kiralama yasağı da söz konusu değildir.

Kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin genel hükümlerden konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine de uygulanabilen hükümler vardır. Bunlar taraflar için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebebin varlığı, kiracının bedel veya yan giderler bakımından temerrüdü, kiracının özen ve saygı borcuna aykırı davranması, kiracının iflası, kiraya verenin borçlarına aykırı davranması halleri olarak sıralanabilir.

Kira alacağının icrası, aidat borçları ve tahliye davaları için daha detaylı bilgi edinmek üzere tahliye davaları konusunda uzman bir avukata başvurmanızı, hukuk büromuzu arayarak randevu almanızı tavsiye ederiz.